Ekonomické Analýzy 24: Slováci chcú bývať vo vlastnom, ceny bytov rastú najrýchlejšie za posledné roky

BRATISLAVA / Ceny bytov a domov na Slovensku opäť rastú a dostať sa k vlastnému bývaniu je u nás čoraz ťažšie. V relácii Ekonomické analýzy 24 o vývoji realitného trhu diskutovali analytička Eva Sadovská z Wood & Company a Vladimír Kubrický z Realitnej únie Slovenskej republiky.

Rast cien nad 11 percent, bublina však nehrozí

Podľa údajov Štatistického úradu a Eurostatu stúpli ceny nehnuteľností určených na bývanie v druhom kvartáli roka 2025 o 11,3 percenta, pričom ešte v prvom štvrťroku bol rast o niečo vyšší – 12,2 percenta.

„Vidíme, že zrýchlenie rastu je evidentné a o niečo rýchlejšie rastú ceny už existujúcich nehnuteľností,“ uviedla Eva Sadovská. Najviac rastú ceny už existujúcich bytov a domov, zatiaľ čo novostavby zdražujú miernejšie.

Podľa Vladimíra Kubrického sú však dnešné čísla stále nižšie ako počas realitného boomu v rokoch 2021 – 2022. „Vtedy ceny stúpli až o 30 percent medziročne, dnes je rast síce vysoký, ale trh je v rovnováhe,“ konštatoval.

Podľa neho aj Národná banka Slovenska ukazuje, že „aktuálne to naozaj nevyzerá na to, že by sme boli v bubline“.

Prečítajte si tiež

Ekonomické analýzy 24: "Domácnosti môžu za plyn zaplatiť o polovicu viac," upozorňuje riaditeľ SPP Michal Ľalík

Dopyt prevyšuje ponuku a Slováci sa boja čakať

Základným dôvodom rastu cien zostáva nedostatok bytov a silný dopyt. Na Slovensku podľa odhadov chýba približne 400-tisíc bytov. Pokles úrokových sadzieb v druhej polovici roku 2024 znovu rozbehol hypotéky, čo prispelo k zvýšenej aktivite kupujúcich.

„Ľudia majú očakávania, že ceny ešte porastú. A keď sú v takomto očakávaní, neodkladajú kúpu, ale realizujú ju čo najskôr,“ vysvetlila Eva Sadovská.

Podľa Vladimíra Kubrického ide o paradox: „Keď ceny klesali, investori z trhu zmizli. Teraz, keď idú nahor, vracajú sa a ženú ceny ešte vyššie.“

Investori tlačia ceny nahor, aj keď prenájmy už nepokryjú hypotéky

Na trhu pôsobí silná skupina investičných kupujúcich, ktorí nakupujú byty napriek tomu, že prenájom už často nepokryje mesačnú splátku úveru.

„Ľudia kupujú, pretože čakajú, že o pár rokov byt predajú za dvojnásobok,“ dodal Kubrický. Dodal, že tento efekt ťahá ceny nahor, pretože „ľudia viac berú nehnuteľnosť nie ako domov, ale ako investičnú príležitosť“.

Prenájmy zdraželi aj v dôsledku prílevu utečencov z Ukrajiny, čo ešte zvýšilo atraktivitu investičných bytov.

Prečítajte si tiež

Ekonomické Analýzy 24: Ceny potravín na Slovensku sú stále vysoko

Slovensko patrí k najrýchlejšie rastúcim trhom v EÚ

Porovnanie Eurostatu ukazuje, že Slovensko má šiesty najvyšší nárast cien nehnuteľností v rámci Európskej únie. Priemerný rast v eurozóne je len okolo piatich percent, zatiaľ čo v niektorých krajinách, ako Fínsko či Francúzsko, ceny dokonca mierne klesli.

„My patríme medzi krajiny, kde ceny rastú rýchlejším tempom,“ vysvetlila Sadovská. „Zatiaľ čo priemer EÚ je okolo piatich percent, u nás je rast dvojnásobný.“

Prečítajte si tiež

Ekonomické analýzy 24: Dotácie pre 90 % domácností nie je adresná pomoc, upozorňuje Šuster

Najviac rastú Košice a Prešov, Trenčín je najdostupnejší

Z regionálneho pohľadu sa ceny zvyšujú vo všetkých častiach Slovenska, najprudšie však vo východných mestách. „V Košiciach a Prešove išli staršie dvojizbové byty medziročne hore o viac ako 20 percent,“ spresnil Kubrický.

Podľa neho k rastu prispieva aj príchod automobilky Volvo, ktorá „ťahá ceny nahor a vytvára nové pracovné miesta“.

Naopak, Trenčiansky kraj zostáva jedným z cenovo najdostupnejších regiónov. „Bratislavský kraj má najvyššie platy, ale aj najdrahšie byty. Trenčín je v tomto smere výnimkou,“ doplnila Sadovská.

Prečítajte si tiež

Ekonomické Analýzy 24: Druhý pilier zostane nedotknutý, no zmeny sa chystajú

Hypotéky zlacňujú, no čakať sa nevypláca

Po znížení základných sadzieb Európskou centrálnou bankou začali klesať aj úroky na hypotékach, ktoré sa v niektorých bankách dostali pod hranicu troch percent. „Európska centrálna banka začala sadzby znižovať, ale magickú hranicu jedného percenta už asi neuvidíme,“ upozornila Eva Sadovská.

Vladimír Kubrický dodal, že čakať na ešte nižšie úroky sa neoplatí: „Ak ceny rastú dvojciferným tempom, zníženie úroku o pár desatín percenta už kupujúcemu nijako nepomôže.“

Prečítajte si tiež

Ekonomické Analýzy 24: Konsolidačné opatrenia vo finále? Sociálni partneri sú skeptickí

Slováci vlastnia najviac bytov v Európe

Až 94 percent Slovákov býva vo vlastnej nehnuteľnosti, čo je druhý najvyšší podiel v Európskej únii – hneď po Rumunsku. „Je to dané historicky. Po odpredaji bytov v 90. rokoch sme si zvykli vlastniť,“ pripomenul Kubrický.

Podľa Sadovskej tento trend dokonca posilňuje: „Vidíme, že Slováci radi investujú do tehly – či už priamo, alebo cez realitné fondy. Cítia sa bezpečne, keď majú niečo hmatateľné.“

Prečítajte si tiež

Ekonomické Analýzy 24: Kde natankujete najvýhodnejšie pred cestou k Jadranu?

Nájomné bývanie sa rozbieha pomaly

Štátne projekty podporovaného nájomného bývania zatiaľ trh zásadne neovplyvnili. „Pokiaľ ide len o desiatky či stovky bytov, trh to nepocíti,“ upozornil Vladimír Kubrický.

Podľa Evy Sadovskej však projekt zmysel má: „Ak sa rozbehne, môže doplniť ponuku pre tých, ktorí si kúpu nemôžu dovoliť.“

Prečítajte si tiež

Ekonomické Analýzy 24: Prečo k nám investori prestávajú chodiť?

Výstavba spomaľuje, developeri objavujú regióny

Počet dokončených bytov v Bratislavskom kraji bol v posledných dvoch kvartáloch najnižší za viac ako dve desaťročia. „Developeri sa však viac presúvajú do regiónov,“ uviedol Kubrický. Sadovská dodala, že „kvalita a lokalita budú rozhodovať – nie je to už len o Bratislave a Košiciach, ale aj o mestách ako Trenčín či Trnava“.